Darf Sobre Aluguel: O Que Você Precisa Saber Para Pagar Correto

09/03/2026

Tudo o que você precisa saber sobre DARF sobre aluguel para pagar corretamente e evitar problemas com o Leão.

Sumário

A reforma tributária brasileira, implementada por meio das Leis Complementares LC 214/2026, LC 227/2026 e LC 226/2026, trouxe mudanças profundas na forma como os proprietários de imóveis e locadores de bens devem cumprir suas obrigações fiscais. Com o objetivo de reduzir a complexidade do sistema, ampliar a arrecadação e criar um ambiente mais transparente, essas reformas impactam diretamente quem recebe ou realiza aluguéis, especialmente a partir de 2026. Neste artigo, você entenderá tudo o que precisa saber sobre o DARF sobre aluguel, incluindo as novas regras, formas de pagamento, obrigações acessórias e dicas para garantir o pagamento correto.

O mercado imobiliário passa por uma transformação significativa com as mudanças na legislação tributária brasileira. Antes, a principal obrigação dos locadores era declarar seus rendimentos via Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), pagando carnê-leão e eventualmente vendendo imóveis com ganho de capital. Com as mudanças, novas obrigações surgem, e o papel do DARF — Documento de Arrecadação de Receitas Federais — se torna ainda mais relevante.

Darf Sobre Aluguel: O Que Você Precisa Saber Para Pagar Correto

O entendimento correto do DARF sobre aluguel é fundamental para evitar multas, juros e problemas futuros com o Fisco. Além do IRPF, estão sendo implementados tributos como a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que terão impacto direto na tributação de locações residenciais e comerciais. A seguir, vamos explorar detalhadamente como funciona esse novo cenário.

Novas Regras de Tributação de Aluguéis com a Reforma Tributária

A partir de 2026, a tributação de aluguéis passa por mudanças estruturais. As principais delas incluem:

Manutenção do IRPF: Os proprietários físicos continuarão declarando seus rendimentos de aluguel via Carnê-Leão, pagando o Imposto de Renda de acordo com as faixas progressivas.
Criação de CBS e IBS: São novos impostos que terão aplicação sobre determinadas locações, principalmente aquelas consideradas com operação com bens, como imóveis comerciais. A transição envolverá um regime de alíquotas simbólicas em 2026, com aumento gradual até 2033.
Fusões e substituições fiscais: Os antigos impostos estaduais, como o IPTU, continuam a existir, mas com possibilidades de atualização de valores e alinhamento com o valor de mercado.

Perfil do contribuinte sob as novas regras

Somente contribuintes que possuem mais de três imóveis alugados e uma receita bruta anual superior a R$ 240 mil (corrigida pelo IPCA) passarão a ser obrigados a recolher CBS/IBS. Outros proprietários, com receita abaixo desses limites, permanecem isentos dessas novas contribuições e continuam pagando apenas o IRPF.

Alíquotas e fases de transição

2026: Início da fase de teste, com alíquota simbólica de 1% para aluguéis residenciais, sem cobrança imediata.
2027 em diante: Reduções na tributação até alcançar regimes mais eficientes.
Impacto em contratos comerciais: A tributação tende a aumentar, podendo chegar a 35,9%, especialmente para contratos não registrados até o final de 2026.

Para acompanhar as mudanças, recomenda-se consultar o site oficial da Receita Federal e a ABECIP para obter informações atualizadas.

Como Funciona o DARF Sobre Aluguel

O DARF, atualmente, é utilizado principalmente para o pagamento do Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel, via Carnê-Leão. Com a implementação das novas regras, passarão a existir também DARFs específicos para a arrecadação de CBS/IBS, que podem ser recolhidos mensalmente ou por apuração em períodos definidos.

Pagamento do IRPF através do Carnê-Leão

O Carnê-Leão é um sistema mensal que o proprietário deve usar para declarar seus rendimentos de aluguel, calculando e recolhendo o IRPF. O programa disponibilizado pela Receita Federal calcula automaticamente a alíquota progressiva, que varia de 0% até 27,5%, dependendo do valor mensal recebido, descontando despesas permitidas, como manutenção e reformas.

Novos DARFs para CBS/IBS

Conforme as mudanças, o contribuinte que possuir mais de três imóveis ou uma receita superior a R$ 240 mil anuais deverá gerar DARFs específicos de CBS/IBS. Esses podem ser pagos mensalmente, em conformidade com as obrigações fiscais, ou através de apuração periódica.

Como gerar o DARF

Para gerar o DARF, o contribuinte deve seguir os passos abaixo:

Passo	Ação	Detalhes
1	Acesso ao Sistema de Gestão Tributária	Utilizar o portal da Receita Federal ou software de gestão fiscal
2	Cálculo do valor devido	Considerar a alíquota vigente, redução social e base de cálculo ajustada
3	Emissão do DARF	Utilizar o código de receita correspondente (por exemplo, 2100 para IRPF, outros para CBS/IBS)
4	Pagamento	Efetuar até a data de vencimento em bancos autorizados ou canais digitais

Para facilitar, a Receita Federal disponibiliza um calculador de DARF online, que orienta o contribuinte na emissão correta do documento.

Obrigações Fiscais e Periodicidade de Pagamento

O correto pagamento do DARF sobre aluguel envolve o respeito às datas de vencimento e à correta classificação dos impostos:

Tipo de DARF	Frequência de Pagamento	Data de Vencimento	Código de Receita	Observações
IRPF Carnê-Leão	Mensal	Último dia útil do mês seguinte	0190	Para rendimentos de aluguel residencial e outros
CBS/IBS	Mensal ou por apuração	Até o 10º dia útil após o mês	Diversos, conforme tabela	Para contribuintes obrigados pela legislação nova

O não pagamento ou pagamento incorreto pode resultar em multas, juros e até inscrição em dívida ativa. Assim, manter um controle rigoroso das obrigações é essencial para evitar problemas legais.

Impacto no Planejamento Tributário

As mudanças impõem necessidade de reforma na estratégia de planejamento tributário dos locadores. Recomenda-se:

Manter registros detalhados de receitas, despesas e contratos de locação.
Procurar aconselhamento de um contador especializado em tributação imobiliária.
Considerar as possibilidades de redução de carga tributária por meio de deduções e otimizações fiscais.
Avaliar a utilização de plataformas digitais que oferecem simulações de pagamento de impostos e geração de DARF de forma automática.

Ademais, profissionais que realizam locações por temporada, plataformas de aluguel de curta duração, devem ficar atentos às novas regras de tributação e às obrigações de declaração perante o Fisco, incluindo a geração de DARF específico para essas operações.

Considerações Finais

A evolução do sistema tributário brasileiro, com destaque nas mudanças trazidas pela reforma de 2026, torna fundamental o conhecimento atualizado sobre o DARF e as obrigações fiscais relativas aos aluguéis. Estar bem informado e organizado evita problemas futuros com a Receita Federal e otimiza o pagamento de impostos dentro da legalidade.

Para garantir um pagamento correto e eficiente, consulte sempre um profissional de contabilidade, utilize os meios oficiais para emissão de DARF e mantenha toda documentação organizada. Assim, você estará preparado para o novo cenário tributário e poderá aproveitar eventuais incentivos fiscais, além de contribuir para a saúde fiscal do país.

Fontes Consultadas

Este conteúdo tem o objetivo de orientar sobre o DARF sobre aluguel na nova conjuntura tributária, sempre buscando promover uma gestão fiscal responsável e segura. Consulte sempre um profissional de contabilidade para orientações específicas e atualizadas.

Perguntas Frequentes

O que é o DARF sobre aluguel e por que preciso pagá-lo?

O DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) referente ao aluguel é uma forma de declarar e pagar o imposto devido sobre os rendimentos obtidos com aluguéis de imóveis. É importante realizar esse pagamento corretamente para evitar multas, juros ou problemas com a Receita Federal, além de manter a regularidade fiscal do proprietário ou corretor responsável.

Quem deve emitir e pagar o DARF sobre aluguel?

O proprietário do imóvel ou o responsável pela administração dos aluguéis deve emitir o DARF para pagar o Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos provenientes do aluguel. Caso haja mais de um proprietário, cada um deve fazer sua declaração e pagamento proporcional, além de seguir a obrigatoriedade de declarar esses rendimentos na declaração anual de Imposto de Renda.

Qual é o prazo para pagar o DARF de aluguel mensalmente?

O pagamento do DARF referente ao aluguel deve ser realizado até o último dia útil do mês em que ocorrer o recebimento do valor do aluguel. É fundamental estar atento ao calendário da Receita Federal e às datas de vencimento, garantindo assim que os tributos estejam pagos em dia para evitar multas e juros por atraso.

Como calcular o valor do imposto a ser pago no DARF sobre o aluguel?

O valor do imposto é calculado aplicando a alíquota do Imposto de Renda Pessoa Física ou Jurídica sobre os rendimentos líquidos do aluguel, considerando possíveis deduções e despesas permitidas. É importante manter registros precisos de recebimentos e despesas relacionadas ao imóvel para fazer o cálculo correto e evitar problemas com a Receita Federal.

Posso deduzir despesas do aluguel ao calcular o DARF?

Sim, algumas despesas vinculadas à propriedade e ao recebimento do aluguel podem ser deduzidas na declaração do Imposto de Renda, como despesas de manutenção, impostos municipais e taxas administrativas. Essas deduções podem ajudar a reduzir o valor do imposto devido, mas é necessário comprovar todas as despesas por meio de documentos fiscais válidos.

O que acontece se eu não pagar o DARF sobre aluguel em dia?

O não pagamento do DARF no prazo estabelecido resulta na incidência de multas, que podem começar a contar a partir do vencimento, além de juros de mora, o que aumenta o valor devido. Além disso, deixar de pagar os tributos pode gerar problemas com a Receita Federal, incluindo a inscrição em dificuldades e dificuldades na hora de regularizar a situação.

Posso pagar o DARF sobre aluguel em parcelas?

Sim, em alguns casos específicos e mediante solicitação à Receita Federal, é possível parcelar o pagamento do DARF. Essa alternativa é geralmente utilizada para valores elevados ou situações em que o contribuinte enfrenta dificuldades financeiras. Entretanto, o parcelamento pode incluir juros e multas, e deve ser feito de acordo com as regras estabelecidas pelo órgão.

Como emitir o DARF para pagamento do imposto sobre aluguel?

A emissão do DARF pode ser feita através do programa de declaração do Imposto de Renda ou do site oficial da Receita Federal. Basta informar o valor devido, selecionar a fonte pagadora, o código de receita adequado ao tipo de imposto, e gerar o documento para pagamento. Recomenda-se conferir todas as informações antes de realizar o pagamento para evitar problemas futuros.